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建业地产融资成本增221.8%蚕食净利布局轻资产外拓突围

2021-04-06 15:29:46 来源：长江商报

2020年，建业地产(0832.HK)稳居千亿阵营，实现销售额1026.42亿元，同比增长1.5%，其中重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。

期内，建业地产营收433.04亿元，较2019年增加约40.8%。归母净利润18.02亿元，较2019年下跌约10.6%。这也是建业地产最近3年来，首度出现增收不增利的局面。

河南省仍是建业地产布局的主力市场，98%在建项目均在河南省。截至2020年末，其在建项目为180个，较2019年增加29个，其中25个位于河南郑州，河南省其他城市共152个，海南省3个。

值得注意的是，建业地产去年融资成本暴增221.8%，是利润减少的重要原因之一。

三道红线下，建业地产剔除预收款后的资产负债率85.5%，净负债率56.8%，非受限现金短债比为1.48。由于剔预资产负债率指标一项超阈值，建业地产与2019年踩线情况一致，仍保持“黄档”行列。

深耕河南一隅

建业地产由“河南首富”胡葆森创建，是一家成立于1992年的房地产开发企业，并于2008年6月6日在香港联合交易所主板上市。

从百亿到千亿的跨越，建业地产仅用了不到五年。2016-2019年，建业地产合同销售金额从201.46亿增长到了1011.5亿，复合增长率达到71.23%，远远高于行业平均水平。

2020年，建业地产实现销售额1026.42亿元，同比增长1.5%，其中重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名(操盘榜)从2019年的第27位降至34位。

物业销售是建业地产收入的主要来源，2020年物业销售给建业地产带来416.07亿元的收入，不过，年报显示，除物业销售外，建业地产也致力拓展酒店、文化旅游、绿色基地及轻资产项目，实行业务多元化，从而扩大收益基础，分散营运风险。

值得注意的是，营收增长，净利润反而下滑。2020年年报显示，建业地产期内营收433.04亿元，较2019年增加约40.8%，但归母净利润18.02亿元，不升反降，较2019年下跌约10.6%。

同期，建业地产实现毛利润85.96亿元，同比增长7.4%，毛利率下降6.1个百分点至19.9%。对2020年度的“增收少利”情况，建业地产在年报中解释，主要由于受2020年上半年疫情影响，在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间;以及车位销售的毛利率由去年的46%减少至今年的约30.7%所导致。

此外，建业地产去年销售均价为6811元/平方米，同比增长5.24%。值得一提的是，2020年9月，建业地产董事长胡葆森曾公开表示不带头降价，并表示降价促销弊大于利。

专注一省，建业地产常年在河南市场占有率持续第一，布局大多都在河南省，它也因此被业内称为“河南王”。截至2020年末，建业地产在建项目180个，其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个及海南省3个，在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米。这意味着其98%在建项目均在河南省。

土储方面，去年建业地产新增储备建筑面积918万平方米。截至2020年年末，建业地产拥有土地储备建筑面积5411万平方米，其中权益建筑面积4029万平方米。

布局轻资产外拓突围

五年前，胡葆森提出转型轻资产为主，表示将用3至5年时间，实现由房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

深耕河南的建业地产，正在寻找新的增长点。2015年建业地产开始实施轻资产战略，轻资产业务主要为“输出品牌、管理、服务及资本”。

近年来，轻资产业务的贡献占比逐渐走高。2018-2020年，建业地产轻资产销售额占总合同销售金额的比例分别为25.83.%、29.02%、33.42%，呈现逐年上升趋势。

今年前3个月，建业地产的重资产与轻资产合同销售额双双增长。其中，重资产合同销售额为107.62亿元，同比增长0.2%;轻资产合同销售额为57.53亿元，同比增长111%。

去年11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团(下称“中原建业”)在港股主板上市。

中原建业主营业务为商业代建，2017-2019年，中原建业的收益复合年增长率82.2%，净利润复合年增长率112.5%，净利润率维持在60%左右，有息负债为0。

目前胡葆森已拥有建业地产、筑友智造科技(0726.HK)以及建业新生活(9983.HK)三家港股上市公司，若中原建业成功在港交所上市，胡葆森将在港股拥有四家上市平台。

扩张之下，近年来，建业地产债务一路水涨船高。2015-2019年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，2020年公司负债总额上升到1493.19亿。